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佛山市顺德区基准房价评价系统建设

1.项目概述
1.1顺德现状
佛山市顺德区位于珠江三角洲中部,北邻广州,南近港澳,面积约806平方公里,下辖10个镇(街道),户籍人口119万,流动人口88万。行政区划包括:大良、容桂、伦教、北滘、龙江、杏坛、勒流、乐从、陈存、均安等。 2008年顺德本地生成总值达1562.3亿元,是广东省乃至国内经济最强的城市之一。
近几年,顺德区房地产产业也是处于长足发展和强劲增长过程中,为全区经济高速发展立下不少贡献。过去的2008年,在全球金融危机和国家宏观政策的双重影响下,顺德区房地产市场相对抗干扰能力较强,全年办理房地产(住宅部分)交易宗数12564宗,成交面积169.34万平方米,成交金额74.47亿元。
顺德区基准房价是指顺德区行政区域内已核发房产证和土地使用证、水电设施齐备、不包括装修的住宅(包含车房、杂物房)的区域平均价格。早在2003初,顺德区人民政府为了满足简化交易手续和规范收费行为目的,出台了‘顺德区二手房地产交易价格核定暂行方案’。当时的方案只是一个参考性文件指导,并没有相关配套工具或系统支持;但该参考性文件一直使用至今,房管、地税、财政局等单位核征税费都依据本方案;而随着整个经济发展,特别是房地产产业的高速发展,原方案与二手交易市场实际水平脱钩以及远远不能满足行政办公需要。
1.2面临问题
Ø        原价格核定暂行方案过时
n        原方案房价体系建立时间与现在跨度达6年之久,具体标准完全不符合现实情况和远远低于现实市场水平
n        原方案房价体系涉及的区域范围小、区片划分粗
Ø        基准房价体系滞后和落后
n        原方案房价体系的建立手段和分析技术相对落后
n        原方案房价体系本身不完善、不全面
n        原方案房价体系没有涉及数据采集、分析和整理等
n        原方案房价体系没有基准房价更新机制
Ø        基准房价基础数字化管理空白
n        基准房价基础数据无,无任何纸质、电子文件等媒介数据
n        基准房间基础数字化工作无
n        基准房价基础数据管理工作无
Ø        基准房价基础数据信息化应用空白
n        核征税费依据原方案的简单标准人工计算
n        基准房价电脑化评估无
由于基准房价体系的严重落后和不完善,直接导致相关部门核税工作的被动和不便,而且采用几年前的标准进行核算直接导致国家税收(地税、契税等)流失严重;完善科学的基准房价体系的缺失,政府对于非理性的房价飙升的约束能力缺失、对于各种宏观政策制定的依据支持缺失;基准房价信息化建设的空白,也给各部门行政办公效率带来很大的阻碍和影响。
 
2.建设目标
2.1采集、整理、分析和归档基准房价图形数据和属性数据,编制评估体系和搭建一个成果库。
2.2开发GIS技术支持的基准房价评估软件,管理基准地价图形数据和属性数据以及利用GIS的空间数据叠加功能和建立评估模型得出房地产的评估价格。
 
3.建设内容
3.1基准房价评价体系
l        区片划分
l        房价调查和数据收集
l        数据整理和数字化
l        成果检查
l        成果维护与更新
3.2基准房价评估软件
   3.2.1基准房价数据管理
l        地图基础操作
l        属性数据编辑
l        图形数据管理
l        图文一体化
l        评估修正系统管理
   3.2.2基准房价评估利用
l        基准房价评估计算
l        评估日志管理
3.2.3系统设计

 

3.2.4 GIS平台
ArcGis不仅结构合理、数据模型齐全,功能完善强大,而且直接支持多种关系型大型数据库,支持多种数据格式,它能很好的实现系统建设中的所有功能,解决系统建设中遇到的难点。
           具体配置如下:
l        ArcSDE:空间数据库海量数据的管理。
l        ArcGis Engine:一个用于开发新应用程序的二次开发功能组件包。
l        ArcGIS Engine Runtime:最终用户必须安装运行许可才能正常分发ArcGis Engine开发的软件。
ArcSDE是ArcGIS与关系数据库之间的GIS通道。它允许用户在多种数据管理系统中管理地理信息,并使所有的ArcGIS应用程序都能够使用这些数据。
ArcSDE是多用户ArcGIS系统的一个关键部件。它为DBMS提供了一个开放的接口,允许ArcGIS在多种数据库平台上管理地理信息。这些平台包括Oracle,Oracle with Spatial/Locator,Microsoft SQL Server, IBM DB2和Informix。同时ArcSDE为DBMS提供长事务处理和版本管理,保证了存储于DBMS中的矢量和栅格几何数据的高度完整性。这些数据包括,矢量和栅格几何图形、支持x, y, z和x, y, z, m的坐标、曲线、立体、多行栅格、拓扑、网络、注记、元数据、空间处理模型、地图、图层,等等。
ArcGis Engine是ESRI公司ArcGis9.0推出的基于ArcObjects组件的一个模块,是为开发应用提供的一套完整的组件库和工具库,包含一个软件开发工具包(Software Developer Kit)和一个用于所有ArcGIS程序的可分发运行时(Runtime)两套产品。
ArcGis Engine具有ArcGis平台的所有优点,如开发平台的先进性、可扩展性和兼容性等都具有得天独厚的优势。具体来说,ArcGIS Engine具有标准的GIS框架,提供了基于COM、.NET、Java和C++的APIs,它支持4种开发环境(C++、COM、.NET和Java),能够实现跨平台部署(Windows、UNIX和Linux)。

 

鉴于ArcGis Engine具有众多的优势,能使系统的开发工作拥有很大的灵活性和扩展性,而且ArcGis Engine完全能够胜任基准房价评估系统GIS功能方面的建设,绝对是评估GIS系统建设的一个理想的选择。
(基准房价评价系统\基准房地价信息系统\基准地价评价系统)
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